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华创证券房地产行业周报

发布时间:2014-03-10    研究机构:华创证券

喧嚣之后归于平淡,博弈进入深入区

观点(变化):维持行业中性评级。有安全边际,但仍不具备启动趋势性行情条件。

上周地产板块强劲反弹3.28%,大幅跑赢沪深300,主要催化剂是万科B转H获批和部分城市限购放开传言的影响。销售端,一二线重点城市3月首周的成交仍在下滑,截止3月8日北上广深累计成交面积同比增幅分别为(-47%、-29%、-47%、-44%),30大重点城市累计成交面积同比下降29%。3月份将迎来年内的首个推盘高峰期,就目前跟踪来看,推盘量的增长并未能带动成交的大幅改善,整体去化率水平正在快速下降,环比恶化有加速的趋势。原因在于:1)按揭贷款依然偏紧,折扣难觅放款慢;2)关于房价的悲观预期正在快速形成,且不论真实性如何,媒体的集中高频偏悲观报道本身会加速引导公众形成悲观预期,而房地产在任何时点并不存在真正的刚需,预期是短期内影响需求的最主要因素,悲观预期下各类需求都暂时快速“消失”了。尽管事件性冲击推动了板块的一轮脉冲式反弹,但难以持续,后续行情仍将围绕三重博弈展开:1)开发商与购房者的博弈;2)政府与开发商的博弈;3)中央与地方政府的博弈。我们认为:随着分类调控思路的推进,第3类博弈中地方政府将更加主动;但在第2类博弈中,随着经济增长目标7.5%左右(有下浮空间)提法的出现,开发商已然处于不利地位;第1类博弈中,尽管悲观预期已经形成,但开发商资金状况依然处于健康水准以上,所以一段时期内仍将是僵局,但随着去化率的持续下滑,开发商也将越来越被动。维持行业“中性”评级,板块估值水平已经极低,下跌空间有限,但短期内也不具备启动趋势行情的条件。尽管对于行业依然谨慎,但当前时点我们继续强推华夏幸福,公司具备独特的“平台型”商业模式和清晰的中长期成长逻辑,京津冀发展上升到“重大国家战略”高度对公司构成中长期重大利好,建议现价买入并长期持有。

另外,可关注四类主题投资机会:1)国企改革,关注中航地产、格力地产、华发股份、鲁商置业;2)土地流转,关注电子城、金隅股份;3)自贸区,关注华发股份、格力地产、津滨发展;4)户籍改革,关注荣盛发展、金科股份。

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